Por Fábio Campos
fabiocampos@focus.jor.br
O terreno na Beira-Mar que, no período entre 1930 e a última quinta-feira, 18 de março, abrigou um casarão da família Jereissati, vai receber um imponente espigão residencial de 32 andares. Nome de batismo do prédio: “Dona Cotinha”. Mais precisamente DC 360°. Trata-se de uma homenagem à senhora que usufruiu do belo lugar por pelo menos 40 anos e ao fato de os apartamentos terem 360 graus de vista livre.
Logo atrás do DC 360, separado pela avenida Historiador Raimundo Girão e ao lado do estacionamento do Ideal Clube, ergue-se outro luxuoso espigão residencial. Já em fase adiantada de construção, o edifício terá 36 pavimentos. Batismo: “Condomínio São Carlos“. Possivelmente, uma alusão a um dos filhos de Dona Cotinha, o ex-senador e empresário Carlos Jereissati, pai de Tasso Jereissati.
Portanto, trata-se de um conjunto de dois prédios cujos terrenos pertencem ao mesmo grupo empresarial e que serão incorporados e erguidos pela mesma empresa, a construtora Normatel. Em localização privilegiada, as duas torres vão abrigar um apartamento por andar. Por óbvio, os empreendimentos só estarão ao alcance de alguns poucos consumidores com conta financeira saudável a ponto de pagar mais de uma dúzia de milhões de reais.
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Apesar dos 32 andares, o Dona Cotinha (DC 36oº) terá apenas 26 apartamentos. O projeto é assinado pelo escritório Luiz Fiuza Arquitetos. A descrição física é a seguinte: “Térreo com recepção e vagas de visitantes, um pavimento de garagem sobressolo; pavimento de lazer (Roof Garden); mezanino com Memorial; pavimento com salão de festas (Lounge Room); pavimento com piscina de raia, sauna e academia (Health Club); 18 pavimentos e mais 8 pavimentos com áreas variadas, sendo uma unidade habitacional por andar, totalizando 26 apartamentos”. Ou seja, um edifício em que a área de lazer e convivência social é totalmente indoor.
O São Carlos Condomínio, localizado no encontro da Raimundo Girão com Rui Barbosa, terá 36 andares. São pelo menos três pavimentos para estacionamento e área de lazer e mais 33 apartamentos, um por andar. Com projeto assinado pelo escritório Daniel Arruda Arquitetura, os apartamentos, que já estão à venda no mercado, custam em torno de R$ 12,5 milhões. São 820m², cinco suítes, sete banheiros e 12 vagas de garagem.
Empreendimentos desse padrão (com 145 e 129 metros de altura) só são possíveis por causa de uma mudança na lei de uso e ocupação do solo de Fortaleza, providenciada em 2015 pelo então prefeito Roberto Cláudio. Tal lei foi batizada de “outorga onerosa de alteração do uso do solo”. Uma observação: o Estatuto da Cidade, lei federal que regulamenta a Constituição de 1988 no tema da política urbana foi quem criou a outorga de alteração de uso. A Capital cearense apenas regulamentou para sua utilização.
“Sem essa lei, esses prédios não seriam viáveis. A regra valorizou áreas pequenas, mas com localizações de primeira”, relata um construtor que conversou com o Focus.
A lei permite a construção de edifícios que excedam o limite do coeficiente de aproveitamento básico da área em que o imóvel será construído. Para isso, o empreendedor paga ao Município a concessão em valor monetário. Em resumo, é o “solo criado” em que a Prefeitura emite concessão para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido por lei, mediante contrapartida financeira ao município.
Pela regra de 2015, o recursos arrecadados com a outorga onerosa serão aplicados em: regularização fundiária; execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; constituição de reserva fundiária; ordenamento e direcionamento da expansão urbana; implantação de equipamentos urbanos e comunitários; criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental e proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.
A mudança de 2015 era uma antiga demanda dos empresários da construção civil. Do lado da Prefeitura, além de atender a um setor que tem muito peso na economia da cidade, a medida se relacionava com a necessidade de gerar mais caixa público, empregos e renda. Desde então, já são dezenas os empreendimentos que se encaixaram na nova regra.
Prefeitura
Da parte da Prefeitura, o estímulo para concretizar a mudança também se originava de uma concepção urbana. No caso, a ideia de que quanto mais adensamento, melhor. Tanto que a então secretária de urbanismo, a arquiteta Águeda Muniz, dizia o seguinte: “Fortaleza é uma cidade muito horizontal. O adensamento é necessário para você acessar os seus serviços, o seu comércio”.
Formuladora e operadora do projeto em Fortaleza, Águeda foi para o embate público em um confronto com urbanistas contrários à ideia: “Parâmetros urbanísticos não medem a qualidade de uma cidade. Se medissem, Nova York, Tóquio, Singapura seriam péssimas cidades, porque são super verticalizadas, muito adensadas e as pessoas estão nas ruas. Tudo isso é que nem remédio, tem que saber dosar”, disse.
E continuou: “O arquiteto, hoje, que só pensa em desenhar a cidade, vai terminar falindo as nossas cidades. Gosto muito do livro ‘Ordem sem desenho’, que procura entender a dinâmica do cidadão”.
A ex-titular da Seuma explica que, graças à medida, foi possível realizar investimentos públicos em bairros de IDH muito baixo, como drenagem, areninhas e outros equipamentos sociais.
Veja uma simulação animada do futuro DC 360
