O impacto da COVID-19 nas relações jurídicas contratuais, por Fábio Timbó


Fábio Timbó é advogado, ex-secretário geral adjunto e corregedor da OAB/CE.

A pandemia do CORONAVÍRUS – que, no Brasil, veio agravar uma situação já bastante periclitante – chegou em nossas casas sem pedir licença, trazendo consequências de todas as ordens para a existência humana e atingindo o mundo inteiro. É um erro, pois, manter as mesmas posturas e condutas, diante de uma situação completamente nova.

No tocante às questões jurídicas – e mais precisamente no âmbito das relações contratuais, vem à tona a dúvida quanto à suspensão do pagamento do aluguel diante do CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR previstos pela lei.

Pelas situações de emergência de saúde púbica nacional e, em alguns Estados, já de calamidade pública, as autoridades decretaram quarentena oficial, incluindo, dentre outras medidas, a proibição de funcionamento de diversos comércios e estabelecimentos, redundando num enorme impacto econômico.

As palavras de ordem são tranquilidade, sensatez e acordo. Locador e Locatário devem ter em mente que, neste momento de incerteza, a renegociação extrajudicial dos contratos é uma forma de ambas as partes ganharem. Por um lado, o locatário pode reduzir seu custo operacional, de outro, o locador minimizará os riscos de que o imóvel fique vago por um prazo incerto, diante da certeza da crise que sobrevirá.

O Código Civil (Arts. 478 a 480) e a Lei do Inquilinato trazem a possibilidade de que, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis – como a pandemia ora vivida, o locatário possa pedir a modificação das condições do contrato (redução e modo de execução).
Em geral, os contratos de locação comercial por prazo determinado preveem índices anuais de reajuste. Contudo, a excepcionalidade dos tempos em que vivemos, recomenda bom senso, até mesmo porque o art. 18 da Lei do Inquilinato possibilita, a qualquer momento, que um novo valor para o aluguel seja pactuado de comum acordo, com a modificação da cláusula de reajuste. Nos termos do art. 54-A, §1º da Lei de Locações, poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

De outro lado, o locatário pode alegar que – em virtude do fechamento forçado do negócio – os direito de uso e fruição estão claramente prejudicados, possibilitando a aplicação do Art. 567 do Código Civil e pleitear uma redução proporcional do valor do aluguel ou mesmo a rescisão contratual definitiva.

Recomenda-se que as partes – para que não se encerre o contrato e assim, o locador venha a perder totalmente o aluguel – minutem um adendo contratual prevendo a concessão de um prazo de carência, durante o qual as prestações locatícias não seriam cobradas, já que onerar demais o inquilino, poderia levá-lo à falência – já que o mesmo está impossibilitado de exercer suas atividades normais por motivo de força maior, aplicando-se o Art. 393 do Código Civil.

O que é certo é que o mercado de locações comerciais deve ser fortemente impactado. Cumpre-nos, como profissionais do Direito, orientar as partes para minimizar os efeitos no enfrentamento dessas questões, apontando soluções justas, práticas e exequíveis.