A COVID-19 e as renegociações locatícias em shoppings centers, por Frederico Cortez

"A justiça já reconhece o direito à renegociação entre lojistas e administradoras de shopping centers em casos excepcionais, com é o momento do novo coronavírus".


Frederico Cortez é advogado, sócio do escritório Cortez&Gonçalves Advogados Associados. Especialista em direito empresarial. Assessor jurídico na Secretaria de Defesa Social no município de Caucaia-Ce. Co-fundador do Instituto Cearense de Proteção de Dados- ICPD-Protec Data. Consultor jurídico e articulista do Focus.jor. Escreve no Focus.jor.

Por Frederico Cortez
cortez@focus.jor.br

Discurso básico no direito empresarial é que o contrato faz lei entre as partes. Verdade! No entanto, em situações adversas, excepcionais e sem a partição de contratante e do contratado, abre-se espaço para a sua renegociação. Para conhecimento de quem habita fora da atmosfera jurídica, denomina-se de cláusula rebus sic stantibus ou também conhecida como Teoria da Imprevisão.

Tal postulado ganhou contornos após a 1ª Guerra Mundial em razão do desequilíbrio contratual com a onerosidade excessiva para uma das partes, com profundas modificações nos campos político, econômico e social. Dessa forma, busca-se o reequilíbrio contratual, por força de acontecimentos não desejados por ambas as partes (contratante e contratada). É exatamente a situação que ocorre agora com a pandemia da coronavírus.

Os governos de vários estados determinaram a redução do horário de funcionamento ou até mesmo o fechamento por completo dos shopping centers, como publicado pelo Focus (Aqui). A medida é justificada como ferramenta para impedir ou mesmo reduzir a transmissão da Covid-19, entre os frequentadores, funcionários e lojistas. Aqui, nada a se objetar. No entanto, para os lojistas-proprietários em shopping centers pesa uma gama de obrigações pecuniárias no trato da locação do espaço em centros comerciais. Vai desde aluguel, fundo de propaganda, condomínio, energia elétrica, água, gás e outros penduricalhos contratuais. Tudo isso, fora as obrigações trabalhistas e tributárias afeitas aos governos federal, estadual e municipal.

O faturamento em bares e restaurantes já acusa uma redução de até 70%, conforme informações da Associação Brasileira de Bares e Restaurantes (Abrasel). As lojas em shopping centers seguem o mesmo caminho em suas vendas. De acordo com Nabil Sahyoun, presidente da Associação Brasileira de Shoppings Centers (Abrasce), a redução no volume negociado já está na casa de 30%. Assim, com a decisão dos governantes em determinar o fechamento por completo ou redução em seu horário de funcionamento, opera-se de plano uma imposição desproporcional aos lojistas. Bem lembrar, que o lojista de shopping center é um propulsor de receita para o Estado e de empregabilidade direta e indiretamente.

A hora é agora! A justiça já reconhece o direito à renegociação contratual locatícia entre lojistas e administradoras de shopping centers quando vislumbrada uma situação não desejada, inesperada e fora de controle, como é o momento da Covid-19.

Nessa linha, os shopping centers não devem se opor às renegociações em seus aluguéis, taxas condominiais, fundos de propaganda e outras cobranças, pois devem seguir a inteligência lógica de que a quebradeira de seus inquilinos derivará para a sua derrocada também.